כמה זמן באמת צריך כדי לקנות דירה

הקדמה על חשיבה כלכלית

המציאות הכלכלית שבה אנחנו חיים היא לא פשוטה. השכר החודשי הממוצע נמוך ביחס למחירים של מוצרי צריכה בסיסיים וממילא שכר זה לא משקף את השכר הממוצע האמיתי של רוב האוכלוסיה. תגמולים והטבות משמעותיות כמעט ואין, ועל מחירי הדירות עדיף לא לדבר. ובכל זאת, אם פותחים את הראש לכיוונים שונים ניתן לשפר את אורח החיים ע"י חשיבה כלכלית נכונה ובחינת אפשרויות שלעתים נחשבות כלא פופולריות במיוחד.

בהקשר זה יועלו בקרוב מס' פוסטים הנוגעים לחשיבה כלכלית ותכנונית שאנו עוסקים בה ביום יום, במודע או שלא במודע. זה הזמן לפתוח את הראש ולא להיבהל מקצת פילוסופיה וחישובים פשוטים. בסה"כ המטרה היא להיפתח לכיוונים נוספים ולנסות לחשוב קצת מחוץ לקופסא.

השלב הראשון בדרך לחשיבה פיננסית נכונה הוא קודם כל להבין את הפסיכולוגיה שמאחורי המספרים והפסיכולוגיה של הכסף. כשזה מגיע לנושאים כמו חיסכון והתנהלות נכונה, המובן מאליו הופך להיות הקשה ביותר לעיכול. אם נעשה שינוי קל בגישה שלנו בהתייחסות למספרים (סה"כ מספרים פור גד סייק) נוכל להבין בצורה הרבה יותר נכונה איפה אנחנו עומדים. זה מתחיל בבחירות כמו: האם לקנות במכולת מתחת לבית או בסופר שנמצא במרחק נסיעה וזה מגיע עד ל- איזה מסלול הלוואה או משכנתא כדאי לי לקחת (סוד כמוס: כדאי פשוט לא לקחת, אבל טוב נו, אולי אנחנו בכל זאת צריכים). כאן, אחוז אחד למעלה או למטה יכול להיות ההבדל בין להרוויח או להפסיד עשרות ומאות אלפי שקלים, בייחוד שחושבים לטווח הארוך.

הדוגמא הבאה מציגה דרך חשיבה מסויימת לחישוב לטווח ארוך. החישובים הם פשוטים. מתחילים מהשורש ולאחר מכן (בפוסטים מתקדמים יותר בהמשך) אפשר יהיה לעשות חישובים ותכנונים מורכבים יותר. לפעמים כשמקבלים אמת מידה מספרית פשוטה ונכנסים למתמטיקה הקלילה הבסיסית בהקשר הכלכלי, נפתחות הצ'אקרות, וכל מיני תאים אפורים במוח שלא השתמשנו בהם מתחילים לפעול. עולם חדש נפתח. שוב, אלה הם בסה"כ מספרים. זה בסה"כ חשבון.

אז בתור התחלה כיפית למשחקי חשבון וחישובים נקבע שהיעד הוא: קניית דירה במקום שבו חוסר הפרופורציות בין המחיר לתמורה הוא הבולט ביותר בגלקסיה, נעים מאד, מדינת ישראל.

כמה זמן דרוש לקניית דירה?

נבנה את הסימולציה הבאה:

נניח שאני מרוויח 7000 ש"ח נטו לחודש ושאני רוצה דירת 3 חדרים במרכז בסטנדרט ממוצע פחות או יותר. הדירה עולה 1,500,000 ש"ח וכרגע יש ברשותי 0 שקלים חדשים עגולים יפים ונקיים (זהו ההון הנקי הנוכחי לצורך החישוב. לא בפלוס ולא במינוס). מהעמדה הזו אני אשאל את השאלה הבאה: כמה חודשים אצטרך לעבוד עם שכר כזה כדי לקנות דירה שעולה 1,500,000 וכל זאת בהנחה שאני לא רוצה לקחת הלוואות ומשכנתאות? נק' זו תהיה נק' הבסיס לכל החישובים שיבואו בהמשך. בשלב זה, כדי לא לסבך את העניינים נתעלם מנתונים כמו: מדד, ריביות, אינפלציה ועוד אינסוף נתונים שאפשר לקחת בחשבון לטווח הארוך. ננסה להציג חישוב פשוט ככל האפשר שדרכו נקבל אמת מידה למצבנו הפיננסי הריאלי באופן כללי. בדוגמא אחת נעשה את החישוב כיחיד ובדוגמא שניה נעשה חישוב כבני זוג.

דוגמא א' – חישוב כיחיד:

כדי לבנות תמונה ריאלית פחות או יותר נניח מצב שבו כבר עכשיו אני גר בשכירות והוצאות השכירות שלי הם 3500 ש"ח לחודש כולל המסים (כולל ארנונה, מים, חשמל, ועד בית, גז וגזרות נוספות אם יש..). במחיר הזה אני שוכר דירת 60 – 40 מ' באיזור המרכז (כמובן שלא במרכז תל אביב). בנוסף להוצאות על הדירה יש לי הוצאות נוספות, נניח הוצאות בסך 2000 ש"ח על תשלומים שונים, קניות, מזון, דלק, בילויים וכו'. מה שיוצא זה שאם אני מרוויח 7000 נטו בחודש ושוכר דירה לפי הנתונים בדוגמא זו, נשאר לי בסופו של דבר רק 1500 ש"ח בחודש לאחר כל ההוצאות. החישוב פשוט: 7000 ש"ח = שכר נטו חודשי, פחות 3500 ש"ח שהם הוצאות שכירות ומסים, פחות 2000 ש"ח שהם הוצאות נוספות מלבד השכירות, נשאר 1500 ש"ח. זהו החיסכון החודשי. במקרה זה אם אני שואף לקנות את הדירה ב-1,500,000 ש"ח, כמה זמן ייקח לי להגיע לסכום הדרוש? התשובה היא.. מוכנים? ….

ייקח לי: 1000 חודשים ! אני אצטרך לעבוד 1000 חודשים הלוא הם: 83.33 שנה (כואב..) כדי להגיע לסכום הדרוש לקניית הדירה. איך החישוב נעשה? פשוט. 1,500,000 (מחיר הדירה) לחלק ל-1500 ש"ח בחודש (החיסכון החודשי שנשאר מהמשכורת) = 1000 (1000 חודשי עבודה).

שימו לב שהשתדלתי לתת דוגמא סבירה: תיארתי מצב שבו אני גר במרכז בשכירות בדירת 40-60 מטר, ההכנסות \ השכר שלי הם ברמת הבינוני סביר וההוצאות לא חריגות יחסית. מה אפשר להסיק בינתיים? מסקנה ראשונה: טירוף. אם אני רוצה לגור במדינה שלי בדירה משלי באיזור שבו נולדתי, אז לפי הסימולציה הזו אצטרך לעבוד ולחסוך במשך 83 שנים. מסקנה שניה: עניין השכר והמספרים הויזואליים עלולים להוליך אותנו שולל. בסיס חישוב נכון הוא כזה שמבדיל בין הכנסות לרווחים והרבה אנשים פשוט שוכחים את הנתון הזה. בסיטואציה הזו למשל, השכר נטו הוא 7000 ש"ח, אבל הרווח החודשי הוא רק 1500 ש"ח.

דוגמא ב' – חישוב כבני זוג:

אם רוצים לעשות את החישוב כבני זוג אז נניח שהסכום הוא של שתי משכורות כמו המשכורת הנ"ל של יחיד. כלומר = 14,000 ש"ח נטו לחודש. נניח שזוג שוכרים דירה (כולל מסים) ב-5000 ש"ח (דירת 50 עד 80 מטר בערך שתתאים לזוג באיזור המרכז) ומתחלקים שווה בשווה בהוצאות השכירות והמסים על הדירה, ונניח שמתחלקים בכל ההוצאות האחרות בחשבון משותף וההוצאות הם 3000 ש"ח ביחד לחודש על תשלומים שונים, קניות, מזון, דלק, בילויים, וכו'. אז מתוך הסכום 14,000 ש"ח ( ההכנסות שלנו) נשאר לנו 6,000 ש"ח (הרווח הנקי). כמה זמן ייקח במקרה זה להגיע אל הדירה הנכספת? תשובה: 1,500,000 לחלק ל-6000 ש"ח בחודש = 250 חודשים הלוא הם… 20.8 שנים. או בקיצור ייקח לנו כמעט 21 שנה כדי לקנות דירה. זה פחות נוראי מ-83 שנים כמו בדוגמא א', אבל.. עדיין לא נעים.

המספרים בדוגמאות הנ"ל לא יתאימו לכולם מבחינת התחשיבים. ההוצאות וההכנסות של כל אחד ואחד מאיתנו הן שונות וכך גם מחירי הדירות אליהן אנחנו שואפים. ובכל זאת, בין אם מצבנו טוב מהסיטואציות שתוארו ובין אם פחות טוב, ניתן לקבל מההמחשות אמת מידה בנוגע לביצה המקומית שלנו לגבי מחירי הדירות, שוק העבודה, שוק הנדל"ן והמצב הסוציו אקונומי.

לסיכום: אם אנחנו רוצים לקנות דירת מגורים במדינה שלנו ולא רוצים לקחת משכנתא (ולא נולדנו למשפחות אצולה \ לא עשירים \ לא מרווחים 20K בחודש) נצטרך סבלנות שכנראה חורגת מהמימדים האפשריים בקנה מידה אנושי. מה האלטרנטיבה? אפשר להיכנע ולקחת משכנתא, אפשר לגור בשכירות לטווח ארוך (מאד), אפשר לפזול לחו"ל, ואפשר… לנסות לחשוב איך להרוויח יותר, או בשפת יום יומנו – איך לעשות כסף. הרי זה סוד הקסם (או סוד הכסף), לא?

נמשיך לדבר על נושאים אלו בפוסטים הבאים.